河南省新市民：第三篇章抗洪救灾法律问题指引——房地产篇（五）

  答：在房屋交付之前，因洪涝灾害造成房屋墙体出现裂缝情况严重影响房屋质量，在进行修复后房屋仍然不能正常居住的，买受人可以主张退房；在房屋交付之后，仅因洪涝灾害导致住宅墙体有裂缝，如无其他房屋严重质量问题，买受人不能主张退房。

  132.交付前精装修房屋浸水，买受人能否以房屋质量、装修质量为由拒绝收房？

  答：交付前精装修房屋浸水，要区分房屋浸水致使房屋受损程度。如果浸水致使严重影响房子质量，买受人不能正常居住使用，导致合同目的不能实现的，可以拒绝收房；如进行修复之后可以正常使用的，则买受人无权拒绝收房。

  法律依据：《民法典》第六百一十条规定，“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”

  答：根据我国法律规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担。一般情况下，如果在交付前，精装修房屋浸泡，导致无法修复的，业主可以要求装饰装修换新，如进行修复之后可以正常使用的，则买受人无权要求装饰装修换新。

  法律依据：《民法典》第二百三十七条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

  134.因洪涝灾害车库浸水在挪车过程发生人员伤亡，物业公司是否承担责任？

  答：物业公司负有安全防范义务和救助义务。因本次洪涝造成车库浸水，物业公司应及时协助业主进行挪车，避免财产损失。如果车库浸水过于严重，可能造成人身伤亡，物业应采取措施。如物业公司怠于履行上述义务，造成人员伤亡的，应当根据过错程度承担责任。同时业主作为完全民事行为能力人，也应当对自己的行为负责，贸然进入车库挪车造成伤亡的，视情况也应当承担一定的责任。因本次洪灾为自然灾害属不可抗力，最终责任划分时，也应当充分考虑到不可抗力的免责。

  法律依据：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

  答：物业公司是否尽到义务系其是否担责的关键，物业公司只有在其尽到自身维护、通知等防止或减轻损害的义务的前提下，才可以免除或部分免除自身的责任。如果在暴雨发生后，物业服务公司消极不作为，导致小区业主车辆财产遭受损失时，将会承担一定责任。

  答：物业公司负有安全防范义务，灾害预报提醒可以认为是安全防范措施的一种。物业公司在有条件进行灾害预报提醒的情况下，应当通过有效方式提醒业主注意，进行防范。当然灾害预警主要属于政府工作，物业公司并无相关灾害预警的法定义务，但物业公司收到相关部门通知后，负有适当的通知、提醒义务。

  法律依据：《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

  137.物业公司接到洪涝灾害预警后是否应立刻做好防洪沙袋以及抢险人员的准备？

  答：如物业公司已经接到洪涝灾害预警的，应该做好适当的准备工作。汛情预警由低到高划分为一般、较重、严重、特别严重四个预警级别，并依次采用蓝、黄、橙、红色加以表示，应依据洪涝灾害预警的级别情况确定处置行动，当然物业公司并非专业的防汛抢险机构，但应当在其管理职责范围内积极履责。

  法律依据：《防汛物资储备定额编制规程》1.0.2各级防汛指挥机构防汛物资储备定额的编制，适用于本规程。受洪水威胁的企事业单位的自保工程，其防汛物资储备定额可参照本规程编制。1.0.3各级防汛指挥机构办事部门是本辖区内防汛物资储备的主管部门。1.0.4防汛物资储备定额的编制本着“分级负责，满足急需”的原则。各级防汛指挥机构应按防洪工程分级管理的有关规定，结合防洪工程的防御洪水方案，编制出能够满足本地区抗洪抢险基本需要的储备定额。1.0.5各级防汛指挥机构办事部门、重点防洪工程管理单位可采取自储、委托储备、社会号料等多种储备方式，使防汛物资储备总量达到定额要求。1.0.6需要编制储备定额的基本物资种类包括：抢险物料、救生器材、小型抢险机具等。本规程只对常用物资品种进行规定，未规定的物资品种以及小型工器具等，可根据实际需要进行储备。1.0.7防汛物资储备定额的编制，除应符合本规程外，尚应符合国家现行的有关规定。《郑州市防汛应急预案》第6.5.1条第2款规定:防汛指挥机构和防洪工程管理单位，以及受洪水威胁的其他单位储备的常规抢险器材，物资和救生器材，应能满足抢险需要；7.2条洪涝灾害过后，各级防汛抗旱指挥机构应及时清查、汇总防汛抢险料物消耗情况，按照分级筹措和常规防汛的要求及时补充到位。

  答：物业公司应采取应急措施并听从政府主管部门的指挥，做好事前预警通知，事中紧急应对，事后妥善处理，把灾害造成的损失和影响降低到最低程度。

  法律依据：《自然灾害救助条例》第三条规定：“自然灾害救助工作实行各级人民政府行政领导负责制。”第六条规定：“各级人民政府应当加强防灾减灾宣传教育，提高公民的防灾避险意识和自救互救能力。村民委员会、居民委员会、企业事业单位应当根据所在地人民政府的要求，结合各自的实际情况，开展防灾减灾应急知识的宣传普及活动。”《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。《物业管理条例》第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

  答：如物业公司已采取合理措施，履行了安全管理职责的，物业公司无需承担责任。否则，应承担与其过错大小程度相应的赔偿责任。

  法律依据：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。《物业管理条例》第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

  答:如系楼体质量上的问题或设计缺陷原因所致，则由建设方或施工方维修并承担费用。若不存在质量问题或设计缺陷，则由业主代表或物业公司牵头做修复，费用由受损楼体的全体业主承担。如受损楼体属于共用部位的，可以申请使用专项维修基金作为维修费用。

  法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《物业管理条例》第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关法律法规交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。